Покупка недвижимости в Таиланде требует четкого понимания способов перевода средств, поскольку страна имеет жесткие финансовые регуляции для иностранных покупателей. В 2025 году доступны несколько легальных методов оплаты, каждый из которых имеет свои плюсы, минусы, комиссии и ограничения.

В этом разделе мы разберем:
✔ Как работают международные переводы в Таиланд и какие требования к ним предъявляются
✔ Какие банки и страны оптимальны для SWIFT-переводов
✔ Можно ли оплатить недвижимость криптовалютой и какие есть риски
✔ Как работать с представителями застройщиков в России
✔ Какие правила вывоза наличных и как их использовать для оплаты

3.1 Общие правила и требования к международным переводам

При оплате недвижимости в Таиланде важно учитывать местное законодательство, банковские требования и ограничения международных платежей.

Основные требования:
📌 Все платежи должны поступать в тайские баты (THB) – это значит, что конвертация происходит либо в банке отправителя, либо в банке получателя.
📌 Для оформления недвижимости в фрихолд требуется справка FET (Foreign Exchange Transaction).
📌 Деньги должны поступать с личного счета покупателя, иначе могут возникнуть проблемы с оформлением права собственности.
📌 Некоторые переводы требуют подтверждения происхождения средств, особенно если сумма крупная.

Лимиты и правила по SWIFT-переводам

💰 SWIFT-переводы остаются основным способом оплаты недвижимости в Таиланде, однако действуют строгие правила:

✔ Минимальная сумма перевода – от $10 000 (некоторые банки требуют от $50 000).
✔ Лимиты на отправку средств в зарубежные страны зависят от законодательства страны отправителя.
✔ Комиссия за перевод составляет от 1% до 3%, в зависимости от банка и суммы.

Обязательная справка FET – зачем она нужна?

Справка FET (Foreign Exchange Transaction) – ключевой документ, необходимый при покупке недвижимости иностранцем.

Что она подтверждает?
✅ Что деньги поступили из-за границы и были конвертированы в баты легально.
✅ Что платеж прошел через официальную банковскую систему Таиланда.
✅ Позволяет иностранному покупателю оформить недвижимость в фрихолд (полную собственность).

Когда FET НЕ выдается?
❌ Если оплата происходит наличными.
❌ Если деньги поступают через представителя застройщика в РФ.
❌ Если перевод осуществлен через криптовалюту.

Как подтвердить легальность перевода?

При переводе крупной суммы банк может потребовать документы, подтверждающие происхождение средств.

📌 Справка о доходах или выписка с налоговой – подтверждает легальность доходов.
📌 Договор купли-продажи недвижимости – доказывает, что деньги переводятся именно для сделки.
📌 Банковская выписка с истории переводов – для подтверждения финансовой прозрачности.

3.2 Популярные способы перевода денег в Таиланд

SWIFT-переводы из российских банков

После отключения большинства российских банков от SWIFT прямые переводы в Таиланд стали ограничены. Однако некоторые банки все еще проводят платежи через партнерские организации.

Какие банки России отправляют SWIFT в Таиланд?

✔ Промсвязьбанк
✔ Газпромбанк
✔ Росбанк
✔ Совкомбанк (через посредников)

🔹 Важно! Перед отправкой денег уточняйте у банка, есть ли актуальные каналы SWIFT-переводов в Таиланд.

Какие валюты можно отправлять?

✔ Доллары (USD)
✔ Евро (EUR)
✔ Юани (CNY)

🔹 Совет: Чтобы минимизировать потери, лучше переводить сразу доллары или юани, а не рубли.

Налогообложение и комиссии за международные переводы

📌 Комиссия за перевод – от 1% до 3%.
📌 Может потребоваться подтверждение источника средств при переводе от $50 000.

SWIFT-переводы из банков Казахстана, Армении и других стран

Многие россияне открывают счета в Казахстане, Армении, ОАЭ для удобных международных переводов.

Какие страны считаются оптимальными для открытия счета?

✔ Казахстан – лояльные банки, быстрые переводы
✔ Армения – удобный валютный контроль
✔ ОАЭ – подходит для крупных инвесторов

Особенности перевода денег через казахстанские и армянские банки

📌 Требуется местный ИНН для открытия счета.
📌 Некоторые банки могут задерживать переводы для проверки.

Комиссии и скорость переводов

✔ Казахстан – 1-3 дня, комиссия 1-2%
✔ Армения – 2-4 дня, комиссия 1,5-3%

Альтернативные переводы: криптовалюта и финтех-решения

В 2025 году многие застройщики в Таиланде начали принимать криптовалюту.

Какие застройщики принимают USDT, BTC, ETH?

✔ Некоторые премиальные проекты на Пхукете
✔ Крупные девелоперы в Бангкоке
✔ Оффшорные компании, работающие с недвижимостью

Можно ли оформить фрихолд при оплате криптовалютой?

❌ Нет, поскольку FET не выдается при оплате криптовалютой.

Риски и подводные камни крипто-переводов

❌ Возможность отказа от сделки со стороны застройщика.
❌ Высокая волатильность курса.

Оплата через российские представительства застройщиков

Некоторые тайские девелоперы принимают оплату в рублях через свои представительства в России.

Как работает схема оплаты рублями внутри России?

✔ Покупатель переводит деньги в рублях на счет представителя застройщика.
✔ Представитель переводит средства в Таиланд.

Какие застройщики предлагают этот вариант?

✔ Крупные девелоперы, работающие с российскими клиентами.

Ограничения по владению недвижимостью при оплате рублями

❌ Оплата через российских посредников не дает возможности оформить фрихолд.

Оплата наличными в Таиланде

В Таиланде можно оплачивать недвижимость наличными, но есть ограничения.

Лимиты на вывоз наличных из России и других стран

📌 Россия – можно вывозить до $10 000 на человека без декларации.
📌 Таиланд – при ввозе более $20 000 требуется декларация.

Требования тайской таможни

✔ Заполнять декларацию при ввозе крупных сумм.

Где лучше менять валюту для покупки недвижимости?

📌 В банках – если нужна официальная справка.
📌 В обменниках – если нужен выгодный курс.

Вывод: какой способ оплаты выбрать?

✅ Для фрихолда – SWIFT с личного зарубежного счета.
✅ Для быстрой оплаты – криптовалюта, но без возможности оформления полной собственности.
✅ Для минимизации комиссии – оплата через застройщика в РФ.

Покупка недвижимости в Таиланде включает несколько важных этапов: подписание документов, внесение платежей, контроль за процессом строительства и регистрация сделки. В этом разделе разберем, какие документы необходимо подписывать, как проходят платежи, какие нюансы есть при оплате по этапам и как защитить свои инвестиции от рисков.

6.1 Какие документы подписываются при покупке?

При приобретении недвижимости в Таиланде оформляется ряд юридических документов, определяющих условия сделки и передачу права собственности.

📌 Основные документы, подписываемые при покупке:

1️⃣ Резервационный договор (Reservation Agreement)

• Подписывается после выбора объекта
• Фиксирует стоимость и условия сделки
• Вносится залог (депозит) от 50 000 до 200 000 THB
• Обычно не подлежит возврату, если покупатель отказывается от сделки

2️⃣ Договор купли-продажи (Sales & Purchase Agreement – SPA)

• Подписывается после оплаты первого взноса
• Включает детали объекта, стоимость, сроки платежей и гарантии застройщика
• Важный пункт – условия расторжения договора

3️⃣ Договор аренды (Lease Agreement) (если недвижимость приобретается в лизхолд)

• Заключается на 30 лет с возможностью продления
• Определяет права и обязанности сторон

4️⃣ Документ о передаче собственности (Title Deed – Chanote)

• Выдается Земельным департаментом при полной оплате объекта
• Только этот документ подтверждает право собственности

5️⃣ Справка FET (Foreign Exchange Transaction Form)

• Подтверждает, что средства на покупку поступили из-за границы
• Требуется для оформления фрихолда

6.2 Как происходит процесс оплаты по этапам строительства?

Оплата недвижимости в Таиланде зависит от типа сделки и стадии строительства.

🔹 Если объект готов (вторичное жилье)
✅ Вносится залог (депозит)
✅ Оплачивается полная стоимость
✅ Производится регистрация права собственности

🔹 Если объект на стадии строительства (новостройка)
✅ Первый взнос – обычно 20-30% от стоимости
✅ Оплата поэтапно, согласно графику строительства
✅ Финальный платеж – после сдачи объекта

📌 Пример стандартного графика платежей для новостроек:
✔ 30% – после подписания договора
✔ 20% – при завершении фундамента
✔ 20% – при завершении основных конструкций
✔ 20% – при завершении отделки
✔ 10% – при передаче ключей

🔹 Совет: Покупателю важно контролировать этапы строительства и запрашивать фото/видеоотчеты от застройщика.

6.3 Безопасность сделок: когда лучше использовать эскроу-счет?

Эскроу-счет – это специальный счет, на который покупатель переводит деньги, а банк выплачивает их продавцу только после выполнения условий договора.

📌 Когда стоит использовать эскроу-счет?
✔ Если покупатель хочет гарантированную защиту средств
✔ Если объект строится и нужно минимизировать риски задержек
✔ Если сделка происходит с незнакомым застройщиком

📌 Когда эскроу-счет не нужен?
❌ Если сделка проводится через надежного застройщика с хорошей репутацией
❌ Если недвижимость уже построена и доступна для оформления

🔹 Минус эскроу-счета – не все застройщики работают с этим инструментом, а также могут взиматься дополнительные банковские комиссии.

6.4 Какие ошибки чаще всего совершают иностранные покупатели?

❌ Не проверяют застройщика – важно изучить лицензии, репутацию и отзывы
❌ Не запрашивают FET – без него невозможно оформить фрихолд
❌ Используют неофициальные каналы оплаты – это риск потери денег
❌ Не учитывают скрытые налоги и сборы – например, налог на передачу права собственности
❌ Платят наличными без подтверждающих документов

🚀 Вывод: Покупка недвижимости в Таиланде требует тщательной подготовки, проверки документов и грамотного выбора способа оплаты.